Tél ama-odia la relación continúa. Durante casi dos años, los líderes de China tomaron medidas enérgicas contra el endeudamiento para construir y apostar por la propiedad, sumiendo al mercado en una crisis. Ahora que la economía se ha visto debilitada por los fracasos de la política “cero-covid”, el gobierno se apresura a rescatar los bienes raíces. Ni Hong, ministro de Vivienda de China, ha dicho que su ambición este año es restaurar la confianza; una serie de medidas anunciadas en los últimos meses buscan facilitar a los desarrolladores la captación de capital. Estos esfuerzos están reviviendo el mercado inmobiliario. Desafortunadamente, lo dejan tan vulnerable al auge y caída como siempre.
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La recesión de 2022 fue la más severa en la memoria reciente. Las ventas de espacio de piso se desplomaron más que nunca. La inversión inmobiliaria cayó por primera vez desde que comenzaron los registros en 1999. Los fondos recaudados por los desarrolladores cayeron en una cuarta parte. Durante los últimos 15 años, los precios de la vivienda en China aumentaron principalmente. Han pasado los últimos seis meses hundidos como un suelo debilitado por termitas.
Una de las razones del dolor fue el intento del gobierno de acabar con la adicción del país a la propiedad financiada con deuda. Más de dos tercios de la riqueza de los hogares urbanos está vinculado a bienes raíces y la industria sustenta una quinta parte de PIB. Los desarrolladores han acumulado enormes deudas, por un valor aproximado de 33,5 billones de yuanes (5,2 billones de dólares) en junio de 2021. En 2020, el gobierno excluyó a muchas empresas de los mercados de capital y les exigió que redujeran sus deudas. Docenas incumplieron, extendiendo el dolor a los prestamistas y clientes. Muchas casas nuevas quedaron sin terminar, aunque ya se habían pagado. Los prestatarios suspendieron los pagos de la hipoteca en protesta.
Junto con la política de cero covid del presidente Xi Jinping, la represión resultó ser un desastre para la economía. pib creció solo un 3% el año pasado, uno de los peores resultados en décadas. Los confinamientos por covid también empeoraron la crisis inmobiliaria, ya que menos compradores potenciales pudieron visitar pisos vacíos y muchos jóvenes, preocupados por un futuro incierto, postergaron grandes compras.
Ahora el cero-covid ha terminado y los políticos se apresuran a revivir los espíritus animales. Se han suspendido los límites sobre cuánto pueden pedir prestado algunos desarrolladores. El gobierno central ha ordenado a los bancos rescatar proyectos inconclusos. Algunas autoridades locales están otorgando garantías a los desarrolladores para que puedan obtener más deuda.
Estas medidas están dando nueva vida al mercado. El número de casas nuevas que se están completando cayó solo un 6% en los 12 meses hasta diciembre, después de haber caído un 18% en el año hasta noviembre. Parece que los fondos del gobierno se están canalizando a proyectos de prepago que se han estancado. A medida que las personas que han pagado por las casas finalmente comienzan a tener en sus manos las llaves, los posibles compradores pueden sentirse tranquilos y tentados a ofertar por sus propias almohadillas.
Las ventas de viviendas usadas aumentaron más del 20% en los primeros diez días de 2023, en comparación con el mes anterior. Algunas promotoras ya no ofrecen sus pisos con descuento. Y, lo que es más importante, una empresa inmobiliaria pudo obtener deudas en dólares de inversores extranjeros a mediados de enero, el primer caso de este tipo en más de un año.
Todo esto significa que la economía china debería recuperarse más rápidamente en el corto plazo, ayudando a impulsar el crecimiento global. El peligro ahora, sin embargo, es que China va demasiado lejos.
Los tecnócratas tienden a responder a las crisis con mucha liquidez. Durante la crisis financiera mundial de 2007-09, gran parte del gran estímulo de China se convirtió en ladrillos y cemento. Una recesión inmobiliaria en 2014 condujo a una racha de relajación monetaria que hizo que los precios de la vivienda en algunos lugares se duplicaran en menos de un año. En otros lugares, el resultado fue un exceso de construcción desenfrenado; de ahí las ciudades fantasmas de gran altura que se ciernen sobre partes de China.
Mientras tanto, los gobiernos locales todavía dependen en gran medida de las subastas de tierras para obtener ingresos, por lo que tienen un incentivo para mantener las ventas. Ya están interviniendo para apoyar a los grandes desarrolladores garantizando su papel comercial. Si se salen con la suya, el mercado inmobiliario volverá con fuerza.
Un resurgimiento de tales fuerzas sería desastroso para el gobierno central. Elevarían los precios de las viviendas a nuevas alturas y conducirían a otra acumulación de deudas insostenibles entre los desarrolladores. Los funcionarios se verían obligados una vez más a tomar medidas enérgicas contra el apalancamiento, repitiendo un ciclo por el que ya han pasado varias veces.
Se podría pensar que, en cambio, la recuperación ofrecería espacio para un pensamiento más reflexivo. Pero los líderes de China han carecido durante mucho tiempo de la voluntad de implementar las reformas necesarias. Un impuesto a la vivienda, por ejemplo, ha sido flotado varias veces. Frenaría la especulación y generaría ingresos muy necesarios para los gobiernos locales. Pero la élite urbana, que almacena gran parte de su riqueza en propiedades, lo odiaría. Hasta ahora, solo se han probado unos pocos planes piloto.
Y así, el modelo de financiación para los gobiernos locales se mantiene sin cambios. Los funcionarios locales seguirán tratando de animar las ventas y los precios. Pero, ¿quién vivirá en todos los nuevos hogares? Morgan Stanley, un banco, estima que habrá 90 millones de nuevos hogares urbanos en la próxima década. Pero en su apogeo, China agregaba alrededor de 15 millones de viviendas al año. Para que la oferta coincida con la demanda, la construcción tendrá que disminuir drásticamente, especialmente a medida que la población de China se reduzca. El rescate de hoy puede estar reviviendo la propiedad china, pero sin reformas reales, el sector estará condenado a un auge y una quiebra nuevamente. ■
